Grünes Dach (hier) nicht auf Kosten des Mieters

Die Umlage von Betriebskosten ist immer ein Grund für Unstimmigkeiten. Der Vermieter möchte die Kosten an den Mieter weitergeben, der wiederum will natürlich nur das zahlen, was er tatsächlich verbraucht hat oder von dem er sich einen entsprechenden Nutzen verspricht. Eine Grundlage zur Frage, welche Kosten vom Mieter zu tragen sind, stellt die Betriebskostenverordnung dar. In dieser ist ein Katalog von Kostenarten aufgeführt, die bei dem Eigentümer durch das Eigentum, das Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Da es sich um eine bekannte und auch für jedermann zugängliche Verordnung handelt, ist es auch ausreichend, wenn der Vermieter die Regelung im Vertrag benennt und es vereinbart wird, dass die Kosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen werden sollen. Aber auch dies führt nicht dazu, dass alle Fragen geklärt sind. Denn bei dem Katalog handelt es sich nur „Kostenarten“, also Kategorien. Eine abschließende Aufzählung von allen denkbaren Kosten für jedes denkbare Grundstück ist selbstverständlich nicht möglich.

Es wird also immer wieder durch die Gerichte die Frage zu klären sein, ob bestimmte Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden können, sie also unter eine der genannten Kategorien fallen. So auch in der Entscheidung des Amtsgericht Köln vom 1. März 2016 (Az. 206 C 232/15), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.

Hier ging es um die Frage, ob die Kosten für eine Dachbegrünung unter die Kategorie „Gartenpflegekosten“ zu fassen sind. Diese Position ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt, und der entsprechende Mietvertrag sah auch vor, dass die Kosten gemäß der Verordnung vom Mieter zu tragen sind. Der Mieter war der Auffassung, dass er eine Gartenfläche nutzen könne, dies aber gerade bei der Dachbegrünung nicht der Fall sei.

Hierauf komme es aber nicht an, so der Richter. Denn ausschlaggebend ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Der Mieter muss die gepflegte Fläche also nicht selbst nutzen können, es muss aber zumindest ein „Wohlfühleffekt“ eintreten. Dies lag in dem zu entscheidenden Fall gerade nicht vor, da die Begrünung der Dachfläche von niemandem - auch dem Mieter - nicht wahrgenommen werden konnte - die Dachfläche war schlicht nicht einsehbar.

In diesem Fall verneinte das Gericht also die Umlage der Kosten auf den Mieter. Nach der Argumentation ist aber in einer anderen Konstellation auch ein anderes Ergebnis denkbar, wenn zum Beispiel ein tieferliegendes Flachdach eines Gebäudeteils begrünt wird und die Mieter eine andere Aussicht erhalten.