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Steuer & Recht | Beschädigung oder Abnutzung?

Im Dauerstreit mit Vermieter

Das Parkett zerkratzt, ein Sprung im Waschbecken und Löcher in den Fensterrahmen: Beim Auszug streiten Vermieter und Mieter immer wieder darüber, was normale Abnutzung und was vertragswidrige Beschädigung war. Wer als Mieter nicht aufpasst, muss Schadenersatz zahlen. Im Zweifelsfall entscheiden die Gerichte.

Veränderungen durch normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen. "Sie sind mit der Miete bezahlt", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Bei vertragswidrigen Beschädigungen steht dem Vermieter dagegen grundsätzlich ein Anspruch auf Schadenersatz zu, sagt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Kompliziert ist die Unterscheidung, weil es keine klare gesetzliche Regelung gibt. Nur Beispiele helfen Laien weiter.

Zur Abnutzung gehören etwa ein im üblichen Maße abgelaufener Teppich, Druckstellen durch das Aufstellen von Möbeln und Schattierungen auf der Tapete durch das Aufhängen von Bildern, zählt Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe auf. Verfärbungen der Fugen im Bad sind ebenso eine "normale Abnutzung". Denn es ist Aufgabe des Vermieters, die Wohnung - und damit die Fugen - instand zu halten. Er kann vom Mieter laut Ropertz dafür nichts verlangen.

Schönheitsreparaturen

Von dieser Regel ausgenommen sind die sogenannten Schönheitsreparaturen: "Im Mietvertrag wirksam geregelte Schönheitsreparaturen sind ein Sonderfall der Abnutzung", erläutert Hannemann. Diese Renovierungspflichten darf der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Möglich ist das aber nur für das Tapezieren oder Anstreichen von Wänden, Decken, Heizkörpern sowie Türen und Fensterrahmen von innen.

Verschleißt der Mieter die Wohnung mehr als üblich, sprechen Juristen von "vertragswidrigen Beschädigungen". Typische Beispiele dafür sind übermäßig abgenutzte Bodenbeläge, übermäßiges Anbohren von Fliesen in der Küche oder im Bad, Nikotinablagerungen durch exzessives Rauchen und Schäden in Folge von Einbauten des Mieters, sagt Warnecke - diese Schäden müsse der Mieter reparieren oder bezahlen.

So entspricht das Rauchen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs dann nicht mehr dem "vertragsgemäßen Gebrauch", wenn sich die Folgen - Verfärbung und Geruch - nicht durch gewöhnliche Malerarbeiten beseitigen lassen (Az.: VIII ZR 37/07). Und wer die Türen und Fenster von Weiß auf Schwarz umlackiert, hat die Wohnung im Streitfall ebenfalls "beschädigt", urteilte das Landgericht Aachen (Az.: 7 S 234/87).

Streit um Bohrlöcher

"Bohrlöcher im Bad für einen Spiegel, eine Handtuchstange oder eine Duschablage sind meist noch in Ordnung", erklärt Hannemann - jeder bringe diese Dinge im Badezimmer an. Aber wenn ein Bücherwurm für seine Bibliothek etliche Regale braucht und entsprechend viele Löcher bohrt, liege der Fall anders. Bleibt eine Wand als Schweizer Käse zurück, kann das eine vertragswidrige Beschädigung sein.

"Eine Faustformel gibt es nicht", betont auch Ropertz. Der Verschleiß einer Wohnung ist so individuell wie ihr Mobiliar und ihre Mieter. Das Kriterium für die Beschädigung ist, ob der Mieter schuldhaft, also vorsätzlich, oder fahrlässig gehandelt hat. "Vorsatz wäre, wenn ich den Teppich als Aschenbecher benutze", erläutert Ropertz. Für Fahrlässigkeit reiche es schon aus, wenn aus Versehen ein Brandloch in den Teppich kommt, ein Glas Rotwein umkippt oder die Kerze tropft - zahlen müsse der Mieter in all diesen Fällen.

Vermieter ärgern sich zwar, wenn dort, wo Schrank, Schreibtisch oder die große Blumenvase standen, noch Spuren sind. "Schwere Gegenstände, auf den Teppich zu stellen ist aber normal", sagt Ropertz. Deswegen sind Druckspuren als vertragsgemäße Abnutzung hinzunehmen. "Man muss zu Hause auch nicht mit Filzpantoffeln rumlaufen", fügt Hannemann hinzu. Mit Stilettos über das Parkett zu stöckeln ging einigen Gerichten in der Vergangenheit aber zu weit.

Übergabeprotokoll kann helfen

Um Streit zu vermeiden, empfehlen die Experten Übergabeprotokolle bei Ein- und Auszug. Zur Wohnungsübergabe sollten Mieter Zeugen mitbringen. Liegen Beschädigungen vor, sei es ratsam, sich gütlich zu einigen oder den Schaden selbst zu reparieren. Laut dem Mietrechtsexperten Thomas Hannemann bieten einige Haftpflichtversicherer Sondertarife an, die auch Schäden an gemieteten Sachen umfassen.

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