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Umkehrhypothek

Das Plus im Alter?

von Thomas G. Becker

Sind die eigenen vier Wände abbezahlt, können Sie dazu beitragen, die Alterseinkünfte aufzustocken. Mit einer sogenannten Umkehrhypothek wird ein schuldenfreies Haus beliehen. ARD-Ratgeber Recht sagt, worauf Sie bei Vertragsabschluss achten sollten.

Das Problem vieler Senioren: Als Hausbesitzer sind sie zwar sprichwörtlich "„steinreich"", ihr Geld sitzt aber in den Mauern ihrer Häuser fest. Eine groteske Situation entsteht: Mancher Senior ist vermögend, kann seine täglichen Rechnungen mangels liquider Mittel aber kaum noch bezahlen. Das Haus durch einen Verkauf in Geld zu verwandeln, kommt für viele Senioren dennoch nicht in Betracht. Zu emotional ist die Bindung an ihr Zuhause.

Früher wurde an die Kinder vererbt. Doch auch das ist heute bei der hohen Lebenserwartung keine Lösung mehr. Die Kinder sind selbst schon häufig weit über 50 und wohnen längst in eigenen Häusern. "„Das ist ein Problem, das die Situation von immer mehr Menschen beschreibt"", sagt Axel Vogt von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. "„Senioren wollen in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben, ihre Steine aber gleichzeitig essbar machen. Für diesen Bedarf gab es bislang aber kein Produkt, weder von den öffentlichen noch von den privaten Banken.""

Hausgemachte Rente

Doch daran wird sich bald schon etwas ändern. Die öffentlichen Förderbanken, allen voran die Investitionsbank Schleswig-Holstein, bringt ein Produkt auf den Markt, das sich "„Immobilienrente"" oder auch "„umgekehrte Hypothek"" nennt. Die gewöhnliche Hypothek dient bei einem Hauskauf der kreditgebenden Bank als Sicherheit. Obwohl der Häuslebauer rein rechtlich Eigentümer des Hauses ist, gehört das Haus wirtschaftlich betrachtet der Bank, da sie das Haus im Fall der Nichtbedienung der Kreditraten über eine Zwangsversteigerung verwerten darf. Zahlt der Häuslebauer jedoch brav seine monatlichen Raten, verschwindet die Hypothek langsam und das Haus gehört auch wirtschaftlich zu einem immer größeren Teil dem Häuslebauer.

Bei der Immobilienrente geht es genauso, nur eben andersherum. Jetzt sind es die Banken, die dem Hauseigentümer monatlich einen bestimmten Betrag zahlen. Dieser "„Kredit auf Raten"" muss - anders als bei einem gewöhnlichen Kredit - vom Hauseigentümer aber nicht zu Lebzeiten zurückgezahlt werden. Ganz im Gegenteil: Er erhält den Betrag bis zu seinem Lebensende und gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Gesichert wird der Kredit von einer Hypothek, die der Eigentümer der Bank auf seinem Grundstück einräumt. Je mehr Geld ausgezahlt wird, desto größer wird die Hypothek, die auf dem Grundstück liegt. Der Kredit wird erst nach dem Tod der Hauseigentümer zurückgeführt, entweder dadurch, dass die Erben den Kredit bei der Bank ablösen und das Haus selbst verwerten, oder die Bank verwertet das Haus und zahlt einen dabei eventuell anfallenden Überschuss an die Erben aus.

Teuer für beide Seiten

So praktisch die Immobilienrente gerade für Hauseigentümer auch sein mag: Sie hat ihren Preis. Denn es gibt einen triftigen Grund, warum die Banken bislang kein vergleichbares Produkt angeboten haben. Das Risiko einer Immobilienrente ist für Banken kaum zu kalkulieren. Gleich drei Risiken hat sie abzusichern.

• Der Hauseigentümer wird wesentlich älter als erwartet. Das heißt, die Bank muss im schlimmsten Fall mehr Geld auszahlen, als die Immobilie wert ist.
• Die Immobilie lässt sich nach dem Tod des Hauseigentümers nicht so gut zu verwerten, wie geplant.
• Die Bank muss sich selber Geld leihen, um an den Hauseigentümer Geld auszahlen zu können. Sie weiß aber nicht, zu welchen Konditionen sie sich in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten das Geld leihen kann. Die Bank trägt also ein Zinsrisiko.

Für Immobilienrentner bleibt dieses Dreifachrisiko nicht ohne Folgen: Er erhält eine wesentlich niedrigere Immobilienrente als sich rein rechnerisch aus dem Wert der Immobilie und der durchschnittlichen Lebenserwartung ergeben würde. Beispiel: Bei einem Hauswert von 300.000 Euro und einer Lebenserwartung von 25 Jahren nach Renteneintritt würden sich rein rechnerisch 1.000 Euro im Monat ergeben. Ausgezahlt wird aber lediglich um die 550 Euro. Das hört sich erst einmal wenig an. Ist es auf den zweiten Blick aber gar nicht, denn anders als beim Hausverkauf haben Immobilienrentner ein lebenslanges Wohnrecht. Sie sparen also die monatlichen Aufwendungen für eine Mietwohnung.

Wer sich für eine Immobilienrente interessiert sollte auf einige Punkte acht geben. denn nicht überall wo Immobilienrente drauf steht, steckt auch eine echte Rente drin:

• Das Haus sollte weitgehend abbezahlt und altersgerecht ausgestattet sein. Dadurch lässt sich eine möglichst hohe Immobilienrente erzielen.
• Bei der Immobilienrente sollte es sich um eine echte Rente handeln, der monatlich zu zahlende Betrag sollte also garantiert bis zum Lebensende ausgezahlt werden.
• Als Rentenempfänger sind beide Eheleute berechtigt - sowohl in voller Rentenhöhe, wie auch beim lebenslangen Wohnrecht.

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