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Für Sie gelesen
Sehr geehrte Apothekerin, sehr geehrter Apotheker,
hier ist der vollständige Text für Sie:
Steuer & Recht
Der
Bundesgerichtshof hat sich am 16.10.2013 in einer Entscheidung mit der
Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit
seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen
Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann.
Die
Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 eine Wohnung im zweiten
Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss
befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4
des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter
anderem:
"Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich
nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das
Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen
kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine
Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose
Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9
AVB)."
Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das
Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber
weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen
Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf
an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die
Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten
Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.
Die Kläger
kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31.
Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen
wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen
Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB*. Die
Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.
Das
Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr
unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom
Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem
für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs.
1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung
ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB* tritt der Erwerber
vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und
Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die
Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage,
ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB* die Fortsetzung des
Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern
des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden
Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die
gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger
unterlassen. Da das Berufungsgericht über die - nicht generell von der
Kündigungsbeschränkung erfasste - Eigenbedarfskündigung noch nicht
entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des
Berufungsgerichts zurückzuverweisen.
* § 573 a BGB |
BGH, Urteil VIII ZR 57/13 vom 16.10.2013
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