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BGH-Urteil: Kanzlei in der Eigentumswohnung - Neues Urteil zur Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass die Absicht, in einer Eigentumswohnung nicht nur zu wohnen, sondern auch eine Kanzlei zu betreiben, ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung der dort lebenden Mieter nach § 573 Abs. 1 BGB darstellen kann. Dieser Beschluss hat potenziell weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Eigenbedarfskündigungen und die Rechte von Mietern und Vermietern.

Der konkrete Fall, der zu dieser Entscheidung führte, spielte sich in Berlin ab. Die betroffenen Mieter lebten seit 1977 in einer Dreizimmerwohnung, bis der Eigentümer im Jahr 2018 die Wohnung erwarb und den Mietern 2021 kündigte. Seine Begründung: Er plante, die Räumlichkeiten überwiegend für seine eigene Anwaltskanzlei zu nutzen und Teile der Wohnung auch an andere Anwälte unterzuvermieten, während er selbst darin wohnen wollte.

Die Mieter beriefen sich zunächst auf eine zehnjährige Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB i. V. m. der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Das Landgericht Berlin sah in dieser Sperrfrist zunächst einen Grund, dem Vermieter die Kündigung zu versagen. Es argumentierte, dass die Wertung dieser Sperrfrist auch in die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB einfließen müsse und verlangte vom Vermieter einen "gewichtigen Nachteil".

Der BGH jedoch entschied anders. Er betonte, dass die Sperrfrist des § 577a BGB eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift sei, die auf den vorliegenden Fall der beabsichtigten Mischnutzung nicht übertragbar sei. Stattdessen sei allein eine Interessenabwägung gemäß § 573 Abs. 1 BGB maßgeblich.

Demnach müsse der Vermieter vernünftige Gründe für die Nutzung der Wohnung vorlegen, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen ließen. Zudem müsse das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Dabei sei es nicht erforderlich, dass der Vermieter zwingend auf die Wohnung angewiesen sei. Die Interessen des Vermieters würden bei normaler Lebens- und Berufsplanung regelmäßig dem Bestandsinteresse des Mieters vorgezogen.

Das Berufungsgericht habe laut BGH zu hohe Anforderungen an die Kündigung des Vermieters aus berechtigtem Interesse gestellt. Daher müsse es erneut über die Wirksamkeit der Kündigung entscheiden, unter Beachtung der vom BGH aufgestellten Grundsätze.

Kommentar:

Das Urteil des Bundesgerichtshofs markiert einen bedeutsamen Wendepunkt in der Rechtsprechung zu Eigenbedarfskündigungen und der Auslegung des Mietrechts. Die Klarstellung, dass die Absicht, eine Kanzlei in einer Eigentumswohnung zu betreiben, ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung der dort lebenden Mieter darstellen kann, hat potenziell weitreichende Auswirkungen auf die Praxis von Mietverträgen, insbesondere in städtischen Gebieten, in denen die Nutzung von Wohnraum für berufliche Zwecke zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass eine differenzierte Betrachtung der Interessen von Vermietern und Mietern erforderlich ist. Während Mieter oft auf langfristige Wohnstabilität angewiesen sind, müssen Vermieter auch die Möglichkeit haben, ihre Immobilien für berufliche Zwecke zu nutzen, insbesondere in Zeiten, in denen die Nachfrage nach Büro- und Praxisräumen hoch ist.

Allerdings sollte dieses Urteil nicht als Freibrief für Vermieter verstanden werden, Mieter ohne triftigen Grund zu kündigen. Vielmehr sollte die Entscheidung des BGH als Appell an eine ausgewogene Interessenabwägung dienen, die sowohl die Rechte der Mieter als auch die berechtigten Interessen der Vermieter berücksichtigt.

Insgesamt stellt das Urteil eine wichtige Klärung dar und wird zweifellos in Zukunft in vielen Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Mietverhältnissen herangezogen werden.

Von Engin Günder, Fachjournalist

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