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Steuer & Recht |

Zweckentfremdungsverbot kann auch für Bauruine gelten

Das Verwaltungsgericht Berlin hat in einem wegweisenden Urteil entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot auch auf Gebäude angewendet werden kann, die aufgrund bewussten Leerstands und baulichen Verfalls zu Bauruinen geworden sind. Das Urteil erging in einem Fall, in dem eine Bauentwicklungsgesellschaft ein leerstehendes Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte erworben hatte.

Die Klägerin, eine Bauentwicklungsgesellschaft, erwarb das besagte Mehrfamilienhaus im Jahr 1998 mit der Absicht, es zu sanieren und 23 Wohnungen wiederherzustellen. Trotz einer erteilten Baugenehmigung unterließ sie jedoch jegliche Aktivitäten zur Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes. Stattdessen erklärte sie im Jahr 2015 gegenüber dem Bezirksamt, dass das Gebäude nicht mehr für dauerhafte Wohnzwecke geeignet sei, da es weder über eine Heizung noch über Bäder und Toiletten verfüge und die Böden einsturzgefährdet seien. 2019 beantragte die Klägerin ein Negativattest, das besagte, dass es sich nicht um schützenswerten Wohnraum handle, der dem Zweckentfremdungsverbot unterliege, und kündigte an, das Gebäude abzureißen. Das Bezirksamt lehnte den Antrag auf ein Negativattest ab.

Die Klage der Bauentwicklungsgesellschaft wurde von der 6. Kammer des Verwaltungsgerichts abgewiesen. Das Gericht entschied, dass das betroffene Gebäude trotz seines derzeitigen Zustands, der starken Sanierungsbedürftigkeit und Baufälligkeit, zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum darstelle, da es immer noch für dauerhafte Wohnnutzung geeignet sei. Selbst in einem stark vernachlässigten Zustand könnten zu Wohnzwecken errichtete Gebäude dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen, sofern sie mit objektiv zumutbarem Aufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden könnten. In diesem Fall konnte die Klägerin nicht nachweisen, dass die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit unzumutbar sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Kosten für die Wiederherstellung die in zehn Jahren erzielbare Rendite übersteigen würden. Hierbei wurden Kosten, die auf in der Vergangenheit unterlassene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind, nicht berücksichtigt. Dies verhindert, dass das Zweckentfremdungsverbot durch gezielten Leerstand umgangen wird. Das Gericht stellte fest, dass Kosten für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit in diesem Fall vermeidbar gewesen wären und daher nicht berücksichtigt wurden.

Es ist zu beachten, dass das Gericht die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen hat.

VG Berlin, Urteil VG 6 K 264/21 vom 12.07.2023

Kommentar:

Dieses Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin markiert einen wichtigen Schritt im Kampf gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Es zeigt, dass das Zweckentfremdungsverbot nicht nur auf leerstehende, aber eigentlich für Wohnzwecke bestimmte Gebäude angewendet werden kann, sondern auch auf Bauruinen, die aufgrund bewusster Vernachlässigung zu einem unbewohnbaren Zustand verfallen sind.

Die Entscheidung des Gerichts betont die Verantwortung von Eigentümern, ihre Gebäude in einem bewohnbaren Zustand zu halten oder notwendige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies ist ein wichtiger Schutzmechanismus, um den erschwinglichen Wohnraum in Städten zu erhalten und Spekulationen mit Immobilien entgegenzuwirken.

Die Zulassung der Berufung gibt den betroffenen Parteien die Möglichkeit, das Urteil vor einer höheren Instanz erneut zu prüfen. Dies unterstreicht die Bedeutung des Falls und die mögliche Tragweite dieser Entscheidung für ähnliche Fälle in der Zukunft.

Von Engin Günder

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