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Steuer & Recht |

Bundesgerichtshof zu Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, zuständig für Grundstückskaufverträge, hat in einem aktuellen Urteil vom 15. September 2023 entschieden, dass ein Verkäufer eines bebauten Grundstücks seine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer nicht allein dadurch erfüllt, dass er diesem Zugang zu einem Datenraum mit Unterlagen und Informationen zur Immobilie gewährt. Die Aufklärungspflicht gilt nur dann als erfüllt, wenn der Verkäufer berechtigterweise davon ausgehen kann, dass der Käufer durch Einsicht in den Datenraum Kenntnis von offenbarungspflichtigen Umständen erlangen wird.

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall verkaufte die Beklagte zu 1, die Verkäuferin, mit einem notariellen Vertrag vom 25. März 2019 mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex an die Klägerin. Der Kaufpreis betrug 1.525.000 €, und der Vertrag schloss Sachmängelhaftung aus. In diesem Vertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse vorlägen, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage für den Käufer ergebe, außer in Bezug auf die Dachsanierung, die mit jährlichen Kosten von 5.600 € verbunden sei. Sie versicherte weiterhin, dass keine außergewöhnlichen Kosten entstanden seien und ihr keine bevorstehenden Sonderumlagen bekannt seien. Der Vertrag wies auch darauf hin, dass der Käufer Kenntnis von den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre habe. Die Klägerin wurde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Während der Verhandlungen erhielt die Klägerin Zugang zu einem virtuellen Datenraum, der von der Verkäuferin eingerichtet wurde und verschiedene Unterlagen zum Kaufobjekt enthielt. Am 22. März 2019 stellte die Verkäuferin das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 in den Datenraum ein. In dieser Versammlung hatten die Eigentümer beschlossen, eine frühere Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Millionen € für Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in Anspruch zu nehmen. Die Erhebung einer Sonderumlage in gleicher Höhe von den Gewerbeeinheiten-Eigentümern war abgelehnt worden. Dies führte später zur Klage und zu einem Vergleich, wonach die Gewerbeeinheiten-Eigentümer eine Sonderumlage von bis zu 50 Millionen € für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen sollten. Die Klägerin erklärte daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts mit Ausnahme eines Nebenpunkts aufgehoben und die Angelegenheit zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Verkäuferin keine Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich der Kosten für anstehende Sanierungsmaßnahmen begangen habe, wurde als rechtsfehlerhaft erachtet.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass es in diesem Fall nicht um Mängel am Kaufobjekt ging, sondern um Haftungsansprüche aufgrund einer unterlassenen Aufklärung. Die Klägerin leitete ihre Ansprüche nicht aus dem mangelhaften Zustand des Gebäudes ab, sondern aus der unzureichenden Information über eine drohende Sonderumlage von bis zu 50 Millionen €. Sie forderte Schadensersatz von der Verkäuferin aufgrund der Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht.

Die Verkäuferin hätte die Klägerin ursprünglich über die anstehenden Sanierungskosten in Höhe von 50 Millionen € informieren müssen. Es war nicht ersichtlich, dass diese Kosten bei einer Besichtigung leicht erkennbar waren. Die Aufklärungspflicht bestand unabhängig davon, dass die Mehrheitseigentümerin die Hauptlast der Kosten tragen sollte und noch keine Sonderumlage beschlossen war. Solange die geplanten Maßnahmen nicht durchgeführt und bezahlt waren, bestand für die Klägerin als künftige Eigentümerin ein konkretes Risiko, anfallende Kosten anteilig tragen zu müssen.

Die Verkäuferin hatte die Aufklärungspflicht nicht ausreichend erfüllt, indem sie das Protokoll der Eigentümerversammlung im Datenraum hinterlegte. Laut dem Bundesgerichtshof schließt die Möglichkeit des Käufers, sich selbst Kenntnis von offenbarungspflichtigen Umständen zu verschaffen, die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung nicht automatisch aus. Eine gesonderte Aufklärung ist erforderlich, es sei denn, der Verkäufer hat berechtigten Grund zu der Annahme, dass der Käufer die Informationen im Datenraum gezielt verwenden wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs hebt hervor, dass die Aufklärungspflicht des Verkäufers nicht allein durch die Bereitstellung eines Datenraums erfüllt ist. Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Verkäufer berechtigterweise erwarten kann, dass der Käufer die bereitgestellten Informationen in seine Kaufentscheidung einbezieht. Das Gericht verwies die Angelegenheit an das Berufungsgericht zurück, da weitere Feststellungen erforderlich sind.

Die Verkäuferin hatte behauptet, die relevanten Unterlagen bereits früher in Papierform an die Klägerin übermittelt zu haben.

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