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SICHERHEIT | Medienspiegel & Presse |

Rolltor als Haftungsfalle, Verkehrssicherung im Mietrecht, Ausfahrtgeometrie und Sensorsysteme machen Gewerbeobjekte im Schadensfall teuer

Ein Urteil zur Garagenausfahrt zeigt, wie kurze Wege, automatische Schließtechnik und unklare Sicherungspflichten Schäden schnell zu kalkulierbaren Risiken machen.

Stand: Donnerstag, 18. Dezember 2025, um 08:06 Uhr

Apotheken-News: Bericht von heute

Ein Urteil aus Hamburg rückt automatische Rolltore als Haftungsrisiko in den Fokus, weil nicht die Existenz von Sensorik zählt, sondern die lückenlose Abdeckung typischer Nutzungslagen. Entscheidend war die enge Ausfahrtgeometrie, die Verzögerungen beim Einfädeln in den Verkehr vorhersehbar macht und damit das Szenario erzeugt, dass Fahrzeuge im Schließbereich stehen bleiben. Das Gericht knüpfte die Verantwortung an mietrechtliche Schutzpflichten und bewertete pauschale Entlastungen als unzureichend, wenn Gemeinschaftstechnik Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs ist. Für Betreiber und Vermieter wird damit klar, dass Sicherheitstechnik als Systemleistung verstanden werden muss, die Schließebene und Vorbereiche zuverlässig überwacht. Für Betriebe, die Stellflächen und Zufahrten als Teil ihrer Logistik nutzen, wird Prävention zur betriebswirtschaftlichen Pflicht, weil ein einzelner Zwischenfall schnell Kosten, Streit und Ausfallketten auslöst. So verdichtet sich das Thema zu einer Frage, ob Technik den Alltag wirklich trägt.

Wer eine Stellfläche in einer gemeinschaftlich genutzten Tiefgarage anmietet, kauft nicht nur Quadratmeter, sondern auch das Sicherheitsversprechen der technischen Infrastruktur mit. Genau an diesem Punkt setzt ein Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 18. März 2025 an, das die Haftung für Schäden durch ein automatisch schließendes Rolltor präzisiert. Im Kern steht die Frage, ob sich eine Vermieterin hinter der Betreiberrolle verstecken kann, wenn die Garage selbst nur angemietet ist und das Tor als „Gemeinschaftsanlage“ betrieben wird. Das Gericht verneinte eine Entlastung und knüpfte die Verantwortung an mietrechtliche Schutz- und Erhaltungspflichten nach § 535 Abs. 1 BGB. Damit wird aus Technik nicht nur ein Komfortmerkmal, sondern ein haftungsrelevanter Bestandteil des Mietverhältnisses.

Der Fall zeigt zugleich, wie schnell ein „Normalvorgang“ zur Haftungsfalle wird, wenn bauliche Enge und Automatiksteuerung zusammenkommen. Zwischen Tor und Straßenraum lag nur ein sehr kurzer Vorbereich, der das Ausfahren in den fließenden Verkehr faktisch zu einem Wagnis macht, sobald Ampelphasen, Gehwegquerung oder stockender Verkehr eine Verzögerung erzwingen. In solchen Situationen reicht es nicht, auf die allgemeine Erwartung zu setzen, dass Nutzer rechtzeitig vollständig aus dem Schließbereich fahren. Das Gericht stellte darauf ab, dass gerade die Anlagengestaltung die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein Fahrzeug mit dem Heck noch im Bereich der Schließebene steht, während die Front bereits am Straßenrand wartet. Wer diese Geometrie zulässt, muss Sicherungstechnik so auslegen, dass sie den vorhersehbaren Normalfall abdeckt und nicht nur den Idealfall.

Besonders deutlich wird die Linie des Urteils bei der Bewertung der Sicherungstechnik selbst. Eine Lichtschranke und ein Drucksensor klingen nach Standard, wurden aber nicht als ausreichendes Schutzkonzept anerkannt, weil die Schließebene nicht zuverlässig überwacht war. Entscheidend war, dass die Lichtschranke zu niedrig und zudem innenliegend positioniert war, sodass Teile der Schließbahn nicht erfasst werden konnten. Das Gericht ließ sich sachverständig beraten und folgte der Einschätzung, dass eine Überwachung der Schließebene nur dann wirksam ist, wenn sie die tatsächliche Torlaufbahn und den Vor- und Nachbereich der Ausfahrt in die Gefahrenbeurteilung einbezieht. Aus Sicht der Haftung ist das ein klares Signal: Technik zählt nicht nach Anzahl der Komponenten, sondern nach Abdeckung des Risikoszenarios.

In der Schadensdimension wurde sichtbar, wie teuer eine einzige Fehlfunktion werden kann, wenn hochwertige Sachen betroffen sind. Der zugesprochene Ersatz lag bei rund 42.500 Euro, hinzu kamen Positionen wie Gutachterkosten, die im Streitfall schnell zusätzlich auflaufen. Bemerkenswert ist dabei nicht die Besonderheit eines seltenen Fahrzeugs, sondern die juristische Aussage, dass die Bauart oder Seltenheit eines zugelassenen Fahrzeugs nicht automatisch zu einer Einschränkung der Verkehrssicherungspflicht führt. Die Risikolinie verläuft nicht entlang des Wertes, sondern entlang der Vorhersehbarkeit und der Sicherung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Damit wird klar, warum pauschale Argumente wie „lebensfremd“ oder „Nutzer hätte es verhindern können“ im Ergebnis nicht tragen, wenn die Anlage selbst den Konflikt zwischen Automatik und Verkehrslage strukturell erzeugt.

Auch der Versuch, dem Nutzer ein Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB anzulasten, blieb ohne Erfolg, weil die Verzögerung beim Ausfahren in die Verkehrssituation eingebettet war und nicht als grob pflichtwidrig bewertet wurde. Das Gericht argumentierte, dass ein Anhalten im Ausfahrbereich nicht per se ein Verstoß ist, wenn die Lage es erfordert und die Anlage gleichzeitig so eng geplant ist, dass das Warten praktisch eingeplant werden muss. Das ist für Betreiber und Vermieter eine unangenehme Wahrheit: Je knapper die Ausfahrtzone, desto weniger kann Verantwortung über Verhaltensappelle delegiert werden. Die Konstruktion selbst wird dann zum Haftungsfaktor, und der Ausweg liegt nicht im Hinweis auf Regeln, sondern in Anpassung von Technik und Geometrie. In der Sprache des Risikomanagements bedeutet das: Wer das System baut, trägt das Systemrisiko, wenn das System typische Abläufe nicht sicher abfängt.

Hinzu kommt die AGB-Ebene, die in vielen Mietverträgen als vermeintlicher Rettungsanker genutzt wird. Ein pauschaler Haftungsausschluss für Personen- und Sachschäden wurde als unwirksam bewertet, weil er ohne Differenzierung der Schadensursache zu weit greift und an Grenzen der Inhaltskontrolle scheitert, etwa nach § 309 Nr. 7 BGB und § 307 Abs. 1 BGB. Damit wird ein verbreiteter Reflex entwertet: Die Hoffnung, technische Risiken über Standardklauseln „wegzuformulieren“, scheitert häufig genau dort, wo Schäden real und vorhersehbar sind. Wer Sicherheit verspricht, muss sie liefern, und wer sie nicht liefert, kann sich nicht zuverlässig auf blanket clauses stützen. Die wirtschaftliche Konsequenz ist simpel: Prävention ist in solchen Anlagen oft billiger als Streit.

Für gewerbliche Mieterinnen und Mieter, die Stellflächen für Botendienste, Lieferfahrzeuge oder Mitarbeitende nutzen, ist der Transfer naheliegend, auch wenn der konkrete Fall aus einem anderen Kontext stammt. Sobald automatische Tore, Schranken oder Zufahrtskontrollen Teil der täglichen Logistik werden, ist die Funktionsfähigkeit nicht nur Komfort, sondern ein betrieblicher Risikotreiber. Ein einziger Zwischenfall kann Reparaturkosten, Ausfallzeiten, Gutachterstreit und Haftungsabgrenzung auslösen, während der Betrieb parallel weiterlaufen muss. Entscheidend ist deshalb weniger die Frage, ob ein Tor vorhanden ist, sondern ob das Sicherungskonzept zur realen Nutzung passt, insbesondere bei kurzen Vorbereichen und absehbaren Verzögerungen. Das Urteil liefert damit keinen Exotenfall, sondern ein strukturelles Lehrstück darüber, wie Technik, Bauplanung und Mietrecht gemeinsam ein Kostenrisiko erzeugen können.

An dieser Stelle fügt sich das Bild.

Technik wirkt oft wie ein stiller Vertrag: Sie soll Abläufe erleichtern und Risiken unsichtbar machen, solange alles normal läuft. Sobald Enge, Automatik und Verkehrslage zusammenstoßen, zeigt sich aber, ob Sicherheit wirklich konstruiert wurde oder nur behauptet ist. Ein Urteil kann dann mehr sein als eine Einzelfallentscheidung, weil es die Statik von Verantwortung neu ausrichtet. Wer Anlagen vermietet oder betreibt, trägt nicht nur die Hardware, sondern auch die Pflicht, typische Nutzungslagen mitzudenken. Und genau dort entsteht die Differenz zwischen einer Anlage, die funktioniert, und einer Anlage, die haftet.

Dies ist kein Schluss, der gelesen werden will – sondern eine Wirkung, die bleibt. Wo Schließtechnik den Alltag nicht abdeckt, wird der Normalfall zum Schadensfall. Haftung entsteht nicht erst durch grobe Fehler, sondern durch vorhersehbare Lücken zwischen Konstruktion und Nutzung. Wer Sicherheit über Standardsensoren behauptet, muss sie als Systemleistung nachweisen, nicht als Gerätekatalog. Am Ende ist die teuerste Lösung oft die, die erst nach dem Unfall gesucht wird, weil sie Zeit, Streit und Vertrauen zugleich kostet.

Journalistischer Kurzhinweis: Themenprioritäten und Bewertung orientieren sich an fachlichen Maßstäben und dokumentierten Prüfwegen, nicht an Vertriebs- oder Verkaufszielen. Die Entscheidung zeigt, wie bauliche Enge und Automatiksteuerung Verantwortung in klare Haftung übersetzen.

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