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Steuern lenken Bauprojekte, Fristen entscheiden über Förderung, Klarheit wird zur Pflicht

Was die neue BMF-Anweisung zur Sonderabschreibung bedeutet, wie Bauherren richtig planen und woran Projekte trotz Förderwillen scheitern können

Die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau wirkt auf den ersten Blick wie ein kräftiger steuerlicher Impuls – doch tatsächlich ist sie ein hochkomplexes Lenkungsinstrument, das nur unter strengsten Auflagen funktioniert: Wer in die Förderung einsteigen will, muss Baukosten exakt unterhalb der gesetzlich fixierten Schwelle halten, klare Nutzungszuweisungen dokumentieren, Fristen punktgenau einhalten und steuerlich belastbare Nachweise liefern – sonst entfällt der gesamte Vorteil rückwirkend. Das aktuelle BMF-Schreiben definiert mit 35 Seiten Umfang einen neuen Präzisionsrahmen für Bauherren und Investoren, der mehr verlangt als gute Absicht und Bauwillen. Die Förderung entfaltet sich nur dort, wo Planung, Dokumentation und Umsetzung in gesetzlicher Exaktheit zusammentreffen – ansonsten droht nicht etwa eine Kürzung, sondern der vollständige Verlust steuerlicher Begünstigung. Diese Systematik macht deutlich, dass die Politik den Mietwohnungsbau nicht einfach nur subventionieren will, sondern selektiv steuert – und steuerliche Fehlallokationen mit harter Hand verhindert. Wer von der Sonderabschreibung profitieren möchte, sollte nicht nur bauen, sondern vorausdenken, rechtssicher handeln und lückenlos erklären.

Die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus wird neu justiert – und zwar mit höchster Präzision. Mit seinem aktuellen Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat das Bundesfinanzministerium ein umfangreiches Regelwerk vorgelegt, das nicht nur Spielräume eröffnet, sondern diese zugleich eng begrenzt. Wer künftig vom Steuervorteil profitieren will, muss die Spielregeln der Förderung exakt kennen, sauber anwenden und lückenlos belegen. Denn klar ist: Schon kleine Abweichungen, etwa bei der Baukostenberechnung oder beim Nutzungsnachweis, führen nicht zu einer Minderung des Vorteils – sondern zu seinem vollständigen Verlust. Damit wird die Sonderabschreibung zum Prüfstein für Planungssicherheit, steuerliche Disziplin und bauliche Zielgenauigkeit.

Im Zentrum der Neuregelung steht das Versprechen auf steuerliche Entlastung: Über einen Zeitraum von vier Jahren können Bauherren und Investoren jeweils fünf Prozent der Herstellungskosten zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung geltend machen. Das summiert sich auf bis zu 20 Prozent Gesamtabschreibung – vorausgesetzt, alle Voraussetzungen werden erfüllt. Der Begriff „hergestellt“ meint hier tatsächlich Neubau – Bestandsumbauten oder Aufstockungen sind ausgeschlossen. Das Gebäude muss zwischen Anfang 2023 und Ende 2026 errichtet werden und dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet sein. Die Dauerhaftigkeit ist dabei ebenso zu dokumentieren wie die Fertigstellung innerhalb der vorgegebenen Zeit.

Doch bevor eine einzige Abschreibung geltend gemacht werden kann, steht eine andere Zahl im Mittelpunkt: 5.200 Euro. So hoch darf die Grenze der anerkannten Baukosten je Quadratmeter nicht überschritten werden – andernfalls entfällt der gesamte Anspruch. Das BMF hat klargestellt: Es gibt keine prozentuale Teilförderung und keine Toleranzmarge. Wird auch nur ein einziger Euro über dieser Schwelle verbucht, etwa durch Nachtragskosten oder irrtümliche Zurechnung, scheidet die Wohnung aus der Förderung aus. Entscheidend ist die Nettofläche, entscheidend sind die reinen Herstellungskosten im Sinne des Handelsrechts – ohne Grundstück, ohne Außenanlagen, ohne Garagen.

Damit wird die Förderfähigkeit zu einer Frage des frühzeitigen Planens, des stringenten Budgetierens und der belastbaren Kostenschätzung. Selbst Unsicherheiten wie Lieferverzögerungen, Preissprünge bei Materialien oder neue gesetzliche Anforderungen dürfen nicht dazu führen, dass die Grenze im Nachgang überschritten wird. Wer also steuerlich fördern will, muss gleichzeitig betriebswirtschaftlich konservativ rechnen – und sich selbst disziplinieren, um das Ziel nicht zu verfehlen.

Besonders heikel wird es bei gemischt genutzten Immobilienprojekten. Das Anwendungsschreiben differenziert hier mit Nachdruck: Nur solche Flächen, die durchgehend zur klassischen Wohnnutzung vorgesehen sind, dürfen in die Sonderabschreibung einbezogen werden. Gewerbeeinheiten, Homeoffice-Zonen, Ferienapartments oder temporär vermietete Flächen scheiden ebenso aus wie Wohnformen mit Hotelcharakter. Selbst wenn nur ein Teil eines Baukörpers betroffen ist, wirkt sich dies auf die Förderwürdigkeit der gesamten Einheit aus, sofern keine klare Abgrenzung erfolgt. Das bedeutet: Grundrissplanung, Nutzungskonzept und steuerliche Dokumentation müssen frühzeitig synchronisiert werden.

Kritisch bleibt auch die Frage der Fertigstellung. Denn obwohl der Startzeitpunkt des Projekts großzügig gefasst ist, verlangt das Gesetz eine Fertigstellung spätestens vier Jahre nach dem Beginn – andernfalls entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend. Auch hier ist das BMF kompromisslos: Es zählt der tatsächliche Abschluss der Baumaßnahmen inklusive Nutzungsaufnahme. Lieferengpässe, wetterbedingte Verzögerungen oder behördliche Wartezeiten gelten nicht als Ausnahmen. Die Förderung ist ein steuerliches Präzisionsinstrument – kein flexibles Ermessensspiel.

Nicht minder bedeutsam ist die Pflicht zur umfassenden Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Wer die Sonderabschreibung nutzen will, muss im Jahr der Fertigstellung eine vollständige Erklärung über alle Voraussetzungen abgeben – und diese durch geeignete Unterlagen untermauern. Fehlt diese Erklärung, wird sie zu spät eingereicht oder bleibt sie unvollständig, ist die Abschreibung verloren. Das BMF lässt in seinem Schreiben keinen Zweifel daran: Steuerliche Förderung gibt es nur für steuerlich sauber geführte Projekte.

Das betrifft auch die Definition der förderfähigen Kosten. Nicht alles, was gebaut oder angeschafft wird, zählt automatisch dazu. Förderfähig sind ausschließlich Kosten, die dem Kern der Wohnraumschaffung dienen – also Rohbau, Ausbau, fest installierte Küchen, Sanitäreinrichtungen und planungsbezogene Baunebenkosten. Nicht berücksichtigt werden Grundstück, Garten, Tiefgarage, Gemeinschaftsräume, Mobilitätsangebote oder Erschließungskosten. Auch hier gilt: Was nicht eindeutig zuordenbar ist, wird im Zweifel nicht anerkannt.

Was als Anreiz begann, wird so zum präzisen Steuerungsinstrument der Wohnungspolitik. Die Bundesregierung will mit dieser Maßnahme nicht nur Investitionen lenken, sondern auch bestimmte Bautypen fördern – vor allem solche, die effizient, dauerhaft und günstig Mietwohnraum schaffen. Das BMF-Schreiben unterstreicht: Steuerpolitik ist in diesem Fall keine nachgelagerte Subvention, sondern ein aktives Steuerungsregime mit klaren Kriterien. Die Grenze zwischen Förderung und Ausschluss liegt dabei nicht in politischen Ermessensspielräumen, sondern in der Exaktheit der Umsetzung.

Für Bauherren heißt das: Wer Förderung will, braucht frühzeitig einen steuerlich informierten Plan, architektonisch klar definierte Wohnnutzung, kaufmännisch saubere Kostenstrukturen – und die Fähigkeit, Fristen, Grenzen und Nachweise ohne Abweichung einzuhalten. Denn nur dann wird aus der steuerlichen Sonderabschreibung ein realer Bauvorteil – und nicht ein Förderversprechen, das in der Rückforderung endet.

Von Engin Günder, Fachjournalist

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