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Apotheken-News: Lärm ist kein Argument, Eigentum braucht Rechtssicherheit, Gemeinschaftsentscheidungen gelten

Warum der BGH Klimageräte nicht an bloßen Befürchtungen scheitern lässt, welche Rechte Miteigentümer behalten und wie Wohnanlagen zukunftsfähig bleiben

Wohnungseigentum verlangt Differenzierung: Zwischen realer Beeinträchtigung und hypothetischer Sorge, zwischen technischer Machbarkeit und rechtlicher Zulässigkeit, zwischen kollektiver Entscheidungskraft und individuellem Schutzinteresse – und genau diese Trennlinie hat der Bundesgerichtshof mit seinem aktuellen Urteil zur Zulässigkeit eines Split-Klimageräts in einer WEG gezogen, indem er klargestellt hat, dass bloße Lärmbefürchtungen keine rechtliche Basis für die Anfechtung eines Beschlusses darstellen können, sofern die baulichen Maßnahmen selbst keine unbillige Benachteiligung bewirken und die geltenden technischen Normen – etwa die TA Lärm – eingehalten sind, womit die Gerichte den Weg für sachlich fundierte, technisch vorbereitete und rechtlich abgesicherte Modernisierungen freimachen, ohne das nachgelagerte Abwehrrecht bei tatsächlicher Störung aufzugeben, und damit Eigentümergemeinschaften nicht nur handlungsfähig, sondern auch zukunftstauglich bleiben, denn wer Eigentum mitträgt, muss Verantwortung für gemeinschaftliche Entwicklung übernehmen – ohne Rechtsschutz zu verlieren, aber auch ohne diesen vorsorglich zu missbrauchen.

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 28. März 2025 ein bemerkenswertes Signal für die Modernisierungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften gesendet – und dabei das Verhältnis zwischen individueller Schutzbedürftigkeit und kollektiver Gestaltungsfreiheit neu austariert. Im Zentrum stand die Frage, ob die bloße Angst vor möglichen Geräuschimmissionen durch ein Klimagerät genügt, um eine genehmigte bauliche Maßnahme in einer WEG zu blockieren. Die Antwort fiel klar aus: Nein – hypothetische Störungen sind kein valider Angriffspunkt gegen einen ordnungsgemäß gefassten Beschluss.

Auslöser des Rechtsstreits war die mehrheitliche Zustimmung der Eigentümerversammlung zu einem Antrag, ein Split-Klimagerät auf einem Penthouse zu installieren. Die Montage war technisch geplant, schallgedämpft und konform mit der TA Lärm. Dennoch erhob eine benachbarte Miteigentümerin Einwand, ohne konkrete Anhaltspunkte – allein gestützt auf die Sorge, dass vom Außengerät künftig Lärm ausgehen könnte. Die Gerichte der Vorinstanzen lehnten die Anfechtung ab. Der BGH schloss sich dieser Linie an und präzisierte in seiner Entscheidung die juristische Schwelle: Bauliche Maßnahmen unterliegen der Kontrolle gemäß § 20 Abs. 4 WEG, aber diese Kontrolle bezieht sich ausschließlich auf bauliche Auswirkungen – nicht auf mögliche spätere Nutzungseffekte wie Betriebsgeräusche oder subjektive Wahrnehmungen.

Der Beschluss darf also nicht schon deshalb als unbillige Benachteiligung gewertet werden, weil jemand glaubt, dass irgendwann Störungen auftreten könnten. Rechtlich entscheidend ist nur das, was sich aus der baulichen Maßnahme selbst ergibt: etwa ein Eingriff in die Gebäudesubstanz, das Erscheinungsbild oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch anderer Wohnungen. In all diesen Punkten war der Klimageräte-Beschluss unproblematisch – zumal die Schallentkopplung präventiv berücksichtigt wurde.

Für Eigentümer mit Sensibilitäten gegenüber Geräuschen bedeutet das nicht, dass sie sich gänzlich rechtlos stellen müssen. Vielmehr verweist der BGH auf die Möglichkeit, im Fall tatsächlicher Störungen individuell gegen den Betreiber des Geräts vorzugehen – gestützt auf § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB. Damit bleibt das Abwehrrecht erhalten, wird aber in die Zukunft verlagert – nämlich auf den Zeitpunkt, an dem sich eine tatsächliche und nachweisbare Beeinträchtigung manifestiert.

Diese neue Klarheit hat weitreichende Folgen. Denn sie schützt WEGs vor der Blockade durch bloße Befindlichkeiten und fördert zugleich die Verlässlichkeit von Mehrheitsentscheidungen – ohne dabei das Eigentumsrecht Einzelner zu entwerten. Gerade in einer Zeit, in der energetische Sanierungen, technische Nachrüstungen und individuelle Komfortlösungen immer häufiger zur Debatte stehen, ist ein solcher rechtlicher Rahmen essenziell. Denn ohne Sicherheit über die rechtliche Wirksamkeit von Beschlüssen würde jedes Modernisierungsvorhaben zum unkalkulierbaren Risiko – und Fortschritt im Kollektiv kaum mehr möglich.

Die Kommentierung des Urteils durch den Verband Wohnen im Eigentum (WiE) bestätigt diese Lesart. Vorstand Dr. Sandra von Möller spricht von einem „ausgewogenen Urteil, das die Rechte beider Seiten wahrt und zugleich für Handlungssicherheit sorgt“. Tatsächlich belegt der Fall, dass Wohnungseigentum mehr ist als die Summe seiner Einheiten: Es verlangt gemeinschaftliche Entscheidungskraft – und klare Kriterien, wann Schutzinteressen greifen dürfen. Ein bloßes Unbehagen, das sich aus Eventualitäten speist, kann keine Rechtsgrundlage sein.

Was der BGH damit indirekt schützt, ist nicht nur das konkrete Klimagerät – sondern ein Stück Zukunftsfähigkeit für das Wohnen in Gemeinschaft. Entscheidungen, die sich auf fundierte technische Planung, rechtskonforme Umsetzung und dokumentierte Rücksichtnahme stützen, verdienen Bestand. Und Eigentümer, die sich gestört fühlen, verdienen Schutz – aber eben erst dann, wenn dieser auch juristisch begründbar ist. Nur so bleibt das Wohnungseigentumsrecht kein Spielball emotionaler Reflexe, sondern ein tragfähiger Rahmen für den Interessenausgleich im verdichteten Wohnen. Das Urteil macht unmissverständlich deutlich: Wer in Gemeinschaft lebt, muss differenzieren lernen – zwischen realer Störung und befürchteter Unbequemlichkeit.

 Lärm ist kein Argument, Eigentum braucht Rechtssicherheit, Gemeinschaftsentscheidungen gelten

Von Engin Günder, Fachjournalist

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