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Steuerfalle beim Wohnungsbau: Abriss kann Sonderabschreibung kosten

Wer alten Wohnraum abreißt, um Neubauten zu errichten, riskiert den Verlust steuerlicher Förderung – ein Problem mit weitreichenden Folgen für den Wohnungsmarkt

Deutschland braucht dringend mehr bezahlbaren Wohnraum, doch bürokratische Hürden könnten den Neubau weiter ausbremsen. Eine steuerliche Sonderabschreibung soll Investoren entlasten, doch wer ein altes Gebäude abreißt, um Platz für neue Mietwohnungen zu schaffen, könnte die Förderung verlieren. Das Problem: Die Finanzverwaltung betrachtet Abriss und Neubau oft als wirtschaftliche Einheit, wodurch die steuerlichen Vorteile entfallen. Diese Regelung könnte nicht nur Investoren abschrecken, sondern auch den dringend benötigten Wohnungsbau weiter verzögern. Warum diese steuerliche Stolperfalle existiert, welche Konsequenzen drohen und welche Lösungen erforderlich wären – ein detaillierter Blick auf eine verfehlte Förderpolitik.

Deutschland steht vor einer massiven Wohnraumkrise. Die Mieten steigen kontinuierlich, während der Neubau aufgrund hoher Baukosten, langer Genehmigungszeiten und strenger Vorschriften ins Stocken gerät. Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hat der Gesetzgeber eine steuerliche Sonderabschreibung von fünf Prozent eingeführt, die Investoren und Bauherren entlasten soll. Doch eine versteckte Hürde in der Regelung könnte dazu führen, dass ausgerechnet diejenigen, die alten Wohnraum durch moderne Neubauten ersetzen wollen, von dieser steuerlichen Förderung ausgeschlossen werden.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Sonderabschreibung legen fest, dass nur der Bau auf „unbebauten Grundstücken“ oder nach Abriss eines bestimmten Altbestandes für die Förderung infrage kommt. Dabei ist besonders problematisch, dass die Finanzverwaltung den Abriss eines Gebäudes nicht isoliert betrachtet, sondern diesen als wirtschaftliche Einheit mit dem geplanten Neubau wertet. Dies bedeutet, dass ein Grundstück trotz erfolgtem Abriss als „bebaut“ gilt, wenn das Finanzamt den Eindruck gewinnt, dass der Abriss nur vorgenommen wurde, um die Voraussetzungen für einen Neubau zu schaffen. In solchen Fällen kann die steuerliche Förderung entfallen.

Für Bauherren bedeutet dies eine erhebliche Rechtsunsicherheit. Wer ein Grundstück mit einem alten Gebäude kauft und dieses entfernt, um Platz für neuen Wohnraum zu schaffen, läuft Gefahr, steuerlich schlechtergestellt zu werden als jemand, der von vornherein auf einer unbebauten Fläche baut. Besonders betroffen sind Städte und Ballungsräume, wo Bauland knapp ist und der Abriss maroder Gebäude oft die einzige Möglichkeit für Neubauten darstellt.

Ein weiteres Problem besteht in der zeitlichen Abfolge: Wenn ein Investor eine Bestandsimmobilie kauft, kurz darauf abreißt und dann ein neues Gebäude errichtet, könnte dies als steuerlich nachteiliger Vorgang gewertet werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob das ursprüngliche Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar war oder ob es sich um eine ruinöse Altimmobilie handelte, die aus technischer oder ökologischer Sicht nicht mehr tragfähig war.

Kritiker der aktuellen Regelung argumentieren, dass sie genau das Gegenteil des eigentlichen Ziels bewirken könnte: Anstatt den dringend benötigten Wohnungsbau anzukurbeln, schreckt sie potenzielle Investoren ab und verhindert eine nachhaltige Erneuerung des Wohnungsbestands. In vielen Fällen könnte die Regelung sogar dazu führen, dass Investoren aus steuerlichen Gründen auf eine Sanierung setzen, selbst wenn ein Abriss und Neubau langfristig die wirtschaftlichere und nachhaltigere Lösung wäre.

Die steuerliche Unsicherheit stellt eine ernsthafte Gefahr für den ohnehin angeschlagenen Wohnungsbau dar. Die steigenden Baukosten, verschärfte Kreditbedingungen und anhaltende bürokratische Hürden haben bereits dazu geführt, dass zahlreiche Wohnungsbauprojekte gestrichen oder auf unbestimmte Zeit verschoben wurden. Kommt nun noch die Angst vor steuerlichen Nachteilen hinzu, könnte dies den Neubau weiter ausbremsen.

Steuerexperten und Verbände fordern daher eine klarere und praxistauglichere Regelung. Es müsse sichergestellt werden, dass die Sonderabschreibung auch für Bauherren gilt, die Altbestand entfernen müssen, um neuen Wohnraum zu schaffen. Andernfalls könnten vor allem innerstädtische Bauprojekte ins Stocken geraten, da Investoren das Risiko steuerlicher Nachteile scheuen.

Das Bundesfinanzministerium hat sich zu dieser Problematik bislang nicht konkret geäußert. In der Praxis bedeutet dies, dass viele Bauherren vor einer unklaren Situation stehen: Wer sich auf die Sonderabschreibung verlässt, muss damit rechnen, dass die Finanzverwaltung den Abriss kritisch hinterfragt und im Zweifel die Förderung verweigert. Ein solcher steuerlicher Stolperstein könnte langfristig dazu führen, dass weniger Bauprojekte realisiert werden – eine Entwicklung, die angesichts des akuten Wohnungsmangels kontraproduktiv wäre.

Kommentar:

Die aktuelle Steuerregelung zur Förderung des Mietwohnungsbaus enthält eine fundamentale Schwachstelle: Sie geht an der Realität des deutschen Wohnungsmarktes vorbei. In Zeiten akuten Wohnungsmangels und explodierender Mietpreise wäre eine möglichst unbürokratische Förderung des Neubaus erforderlich. Doch die Sonderabschreibung, die eigentlich als Anreiz gedacht war, kann für viele Investoren zum unkalkulierbaren Risiko werden.

Das Hauptproblem liegt in der unklaren Definition dessen, was als „unbebautes Grundstück“ gilt. Während der Gesetzgeber offenbar davon ausgeht, dass neue Mietwohnungen nur auf leeren Bauflächen entstehen, zeigt die Praxis, dass insbesondere in städtischen Gebieten fast alle Neubauten durch den Abriss bestehender, nicht mehr zeitgemäßer Gebäude ermöglicht werden. Wenn Bauherren nun Gefahr laufen, ihre steuerlichen Vorteile zu verlieren, nur weil sie eine alte Immobilie entfernen, um modernen Wohnraum zu schaffen, führt das die gesamte Fördermaßnahme ad absurdum.

Ein weiteres Problem ist die fehlende Transparenz in der Beurteilung durch die Finanzämter. Ob eine Sonderabschreibung gewährt wird, hängt von der individuellen Bewertung des jeweiligen Finanzbeamten ab. Wenn dieser der Meinung ist, dass der Abriss lediglich dazu diente, ein unbebautes Grundstück zu simulieren, kann die steuerliche Förderung entfallen. Das führt zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, die Investoren abschreckt und dringend benötigte Bauprojekte gefährdet.

Die Folge ist eine paradoxe Situation: Bauherren werden faktisch dazu gedrängt, entweder auf eine Sonderabschreibung zu verzichten oder – noch absurder – alte Gebäude zu sanieren, selbst wenn dies wirtschaftlich und bautechnisch wenig Sinn ergibt. Damit riskiert Deutschland eine weitere Verlangsamung des Wohnungsneubaus.

Statt durch unklare Regelungen neue Unsicherheiten zu schaffen, sollte die Politik dringend für Klarheit sorgen. Eine realistische Lösung wäre es, den Abriss nicht pauschal als schädlich für die Förderung anzusehen, sondern klare Kriterien für förderfähige Neubauten nach Abriss festzulegen. Beispielsweise könnte man eine steuerliche Gleichstellung für alle Neubauten schaffen, sofern sie nachweislich zur Schaffung neuen Mietwohnraums beitragen.

Sollte die aktuelle Regelung unverändert bleiben, drohen langfristige Schäden für den Wohnungsmarkt. Investoren könnten sich zunehmend aus dem Mietwohnungsbau zurückziehen, was die Wohnungsknappheit weiter verschärfen würde. Gleichzeitig steigt das Risiko, dass Bestandsimmobilien aus Angst vor steuerlichen Nachteilen nicht abgerissen werden, obwohl sie nicht mehr den Anforderungen an modernes Wohnen genügen.

Die Bundesregierung muss sich entscheiden: Will sie tatsächlich Anreize für den Neubau schaffen, oder will sie Investoren mit einer bürokratischen und praxisfernen Regelung abschrecken? Eine Reform der Sonderabschreibungsregelung wäre ein wichtiger Schritt, um Planungssicherheit zu schaffen und den dringend benötigten Wohnungsbau nicht noch weiter auszubremsen.

Von Engin Günder, Fachjournalist

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