Kein „beschleunigtes Verfahren“ bei der Räumung von Gewerberaum

Letztes Mittel für Vermieter bei Streitigkeiten ihren Mieter wieder loszuwerden ist die Räumungsklage. Bei nicht bekannten Untermietverhältnissen stellt sich die Frage, gegen wen ein Räumungstitel erstritten werden muss. Hierbei ist zwischen Wohn- und Gewerberaum zu entscheiden.

Im Wohnraummietrecht hat der Gesetzgeber für diese Situation ein sogenanntes „beschleunigtes Verfahren“ eingeführt. Hat der Vermieter gegen den Mieter einen gerichtlichen Räumungstitel erstritten und erfährt er erst dann, dass in Wahrheit ein Dritter die Wohnung bewohnt, kann der Gerichtsvollzieher gleich gegen den Dritten vollstrecken (§ 940a Abs. 2 ZPO). Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle in einem aktuellen Urteil hingewiesen. Die Richter des OLG Celle haben aber auch klargestellt, dass im Geweberaummietrecht das beschleunigte Verfahren nicht gilt. Die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO lasse sich nicht auf Gewerberäume ausdehnen. Der eindeutige Wortlaut der Vorschrift und die Gesetzesmaterialien zeigen, dass der Gesetzgeber bewusst nur eine Regelung für den Wohnraum schaffen wollte.

Eigenständige Titel beim Gewerbe erforderlich

„Das bedeutet, dass der Gewerberaumvermieter für jeden, der sich in den Mieträumlichkeiten aufhält, einen eigenständigen Titel auf Räumung bei Gericht beantragen muss. Der Vermieter sollte sich also vor Klageerhebung vergewissern, gegen wen ein Räumungsverfahren sinnvoll ist. So können weitere Gerichtskosten und auch eine lange Prozessdauer vermieden werden. Denn für den Fall, dass die Miete nicht gezahlt wird, bedeutet jeder weitere Monat einen finanziellen Verlust für den Vermieter“, so Rechtsanwalt Michael Drasdo, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. (kb)

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 24.11.2014, Az.: 2 W 237/14