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Steuer & Recht |

Veräußerung wird Steuerfaktor, Schuldenübernahme wird Kaufpreis, Familienweitergabe wird steuerlicher Drahtseilakt

Warum Grundstücksübertragungen mit Lastenübernahme zu steuerpflichtigen Vorgängen führen, wie der BFH private Verkäufe neu einordnet und familiäre Vermögensstrukturierung in den Fokus der Finanzbehörden rückt

Wer innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück überträgt und dabei Schulden auf den neuen Eigentümer übergehen lässt, steht steuerlich nicht mehr auf neutralem Boden – das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11. März 2025 unmissverständlich entschieden und damit ein bemerkenswertes Signal für alle privaten Vermögensübertragungen gesetzt, denn künftig zählt jede wirtschaftliche Gegenleistung, auch wenn sie innerhalb der Familie erfolgt, als potenzielle Bemessungsgrundlage für ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, wobei besonders die Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten als Entgelt qualifiziert wird und die ursprünglich nicht als Verkauf gemeinte Handlung so in eine steuerbare Transaktion verwandelt wird, was aus juristischer Sicht schlüssig, aus gesellschaftlicher Perspektive aber konflikthaft ist, da familiäre Entlastungshandlungen zu Steuerpflichten führen, obwohl keinerlei Kaufpreis fließt – eine Konstellation, die Planung, Beratung und klare Kenntnis der Zehnjahresfrist verlangt, damit aus guter Absicht kein kostspieliger Steuerfall wird.

Es ist ein typischer Fall aus der Mitte der Gesellschaft – und gleichzeitig ein Paradebeispiel dafür, wie das Steuerrecht familiäre Lebensentscheidungen in haftungsträchtige Tatbestände verwandeln kann. Der Vater kauft 2014 ein Grundstück, später überträgt er es auf seine Tochter, die im Zuge der Übernahme die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten übernimmt. Dass aus dieser innerfamiliären Vermögensweitergabe ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft mit erheblichen Konsequenzen wird, hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit seinem Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) bestätigt – und damit erneut unterstrichen, wie eng die Vorschriften über sogenannte private Veräußerungsgeschäfte gefasst sind, wenn auch nur ein Teil des Vorgangs als entgeltlich eingestuft wird. Der steuerrechtliche Begriff des „Teilentgelts“ avanciert dabei zum zentralen Mechanismus fiskalischer Zugriffsmöglichkeiten – auch innerhalb der Familie.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Vater im Jahr 2014 ein Grundstück für rund 144.000 Euro erworben, wobei er zur Finanzierung auch ein Fremddarlehen in Anspruch nahm. Fünf Jahre später – und damit innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren – übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Diese übernahm im Zuge der Übertragung die noch bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 Euro. Das Finanzamt betrachtete diesen Vorgang als teilweise entgeltlich und folglich als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG. Die dagegen eingelegte Klage blieb ohne Erfolg. Der BFH bestätigte die Linie der Finanzverwaltung: Der Vorgang sei in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen – und Letzterer unterliege der Einkommensteuerpflicht.

Diese Entscheidung ist nicht neu, aber sie klärt und präzisiert eine bislang von vielen Laien unterschätzte Konstellation: Die Übernahme von Schulden im Rahmen einer Vermögensübertragung ist nicht steuerneutral, sondern stellt einen Gegenwert dar – rechtlich ein Entgelt. Aus dieser Konstruktion folgt, dass nicht nur klassische Kaufverträge unter das private Veräußerungsgeschäft fallen, sondern auch Übergaben, bei denen lediglich Darlehen oder sonstige Lasten übernommen werden. Damit ist der Grundsatz juristisch klar – aber gesellschaftlich höchst diskutabel.

Denn in der steuerrechtlichen Betrachtung zählt allein der wirtschaftliche Vorteil, den der bisherige Eigentümer durch die Schuldübernahme erlangt. Das Steuerrecht macht hier keinen Unterschied, ob die Veräußerung auf einem Kaufvertrag mit einem Fremden oder auf einem familieninternen Übergabevertrag basiert. Maßgeblich ist, ob durch die Übertragung eine wirtschaftliche Entlastung entsteht – und das ist bei der Übernahme von Schulden zweifelsfrei der Fall. Damit fällt der Vorgang in den Anwendungsbereich des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Dass es sich bei der Erwerberin um die Tochter handelt, bleibt aus fiskalischer Sicht irrelevant.

Die Einordnung als „teils entgeltlicher“ Vorgang führt zu einer harten Konsequenz: Der Gewinn, der im Rahmen dieses entgeltlichen Teils realisiert wird – also der Unterschied zwischen Anschaffungskosten und dem als Entgelt anzusehenden übernommenen Darlehensbetrag – ist als Veräußerungsgewinn zu versteuern. Im vorliegenden Fall lag der Grundstückswert bei Übertragung bei 210.000 Euro, der Darlehensstand bei 115.000 Euro. Damit wurde ein beträchtlicher Teil der Wertsteigerung steuerlich erfasst – mit entsprechenden Auswirkungen auf die persönliche Einkommensteuer des Vaters.

Kritisch ist dabei insbesondere, dass diese Konstellation vielen Steuerpflichtigen nicht bewusst ist. Gerade bei innerfamiliären Übergaben – sei es zur vorweggenommenen Erbfolge, zur Absicherung oder zur Unterstützung von Kindern beim Vermögensaufbau – gehen viele davon aus, dass diese Vorgänge steuerneutral seien. Das Urteil des BFH zeigt das Gegenteil: Auch eine solche „Übertragung mit Herz“ kann unter bestimmten Umständen zum steuerpflichtigen Geschäft werden.

Die Relevanz des Urteils liegt daher nicht nur in der rechtlichen Klarstellung, sondern auch in der faktischen Ausstrahlung auf die Planung privater Vermögensübertragungen. Wer in der Familie Vermögenswerte überträgt, sollte künftig noch genauer darauf achten, wie Lasten und Verpflichtungen geregelt sind. Eine Beratung durch Steuerexperten ist zwingend erforderlich, um steuerliche Überraschungen zu vermeiden – etwa durch bewusste Gestaltung als reine Schenkung ohne Schuldübernahme oder durch Abwarten der Zehnjahresfrist. Denn die Steuerfalle schnappt genau dann zu, wenn das scheinbar selbstverständliche Familienhandeln als entgeltlich qualifiziert wird.

Für die Steuerpraxis bedeutet dieses Urteil des BFH, dass sämtliche Übertragungen von Immobilien, die innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgen und mit einer Lastenübernahme verbunden sind, unter besonderer Beobachtung stehen. Das Finanzamt wird regelmäßig prüfen, ob ein entgeltlicher Anteil vorliegt – und damit auch eine einkommensteuerpflichtige Realisierung. Einmal mehr zeigt sich damit, wie die Grenzen zwischen Schenkung und Verkauf, zwischen Privatheit und Steuerbarkeit verschwimmen, sobald ein wirtschaftlicher Gegenwert involviert ist.

Nicht zuletzt offenbart die Entscheidung auch ein strukturelles Spannungsfeld: Während Familienfinanzierungen und innerfamiliäre Unterstützung gesellschaftlich wünschenswert und politisch gefördert werden sollten, unterliegt ihre steuerrechtliche Behandlung den strengen Maßstäben ökonomischer Wertverhältnisse. Der BFH hat dieses Spannungsfeld nicht aufgelöst, sondern mit klarem Urteil markiert: Wer entlastet wird, muss gegebenenfalls versteuern – unabhängig von der emotionalen oder familiären Einbettung des Vorgangs.

Von Engin Günder, Fachjournalist

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